家居装修 6

房子没过户就开始供楼?买二手房找担保公司要注意啥

随着近几年来二手房市场的不断发展,二手房交易过程中隐藏的风险逐渐浮现:交易完成后钱付了但房产证却办不下来、业主携定金或房款“突然消失”等。北京房产垫资赎楼便是购房者最常见的风险之一,那么,什么是垫资赎楼?购房者该如何规避这种风险呢?

东莞购房者徐先生近日有点郁闷,他在东城买了一套小公寓,通过担保公司介入帮对方赎楼,当一切都在顺利进行的时候,一条短信把他吓了一跳。原来,房子还没过户,银行却要求徐先生从6月份开始供楼,这到底是怎么回事呢?下面东莞装修公司小编来说说。

家居装修 1

东莞装修公司了解到,今年3月,徐先生通过某大型中介公司在东城地铁口旁边买了一套小公寓。房子和价格等问题都谈好好,他交付了2万元的购房定金并与业主签订了购房合同。

什么是垫资赎楼?

家居装修 2

垫资赎楼是指房产卖方将其已抵押给银行或以按揭方式购买且尚未还清的房产转让给买方时,由担保公司向卖方发放借款,用于偿还原按揭/抵押贷款,赎出房产证以便办理过户。

房子还没过户就开始供楼

赎楼方式有哪些?

家居装修 ,其中,业主还在银行贷款,把房子卖给徐先生之前,对方需要18万元把贷款还请给银行,赎楼后再过户给徐先生。在中介的建议下,徐先生选择了担保公司介入二手房的交易,“因为中介表示,担保公司的介入,交易流程会更快,我的资金风险也更低。”

二手房的赎楼方式分为:担保公司保函赎楼和现金赎楼两种。

由于对于二手房交易的业务和流程不了解,徐先生就按照中介人员的建议去交易,除了1.5万元的中介费,徐先生还交了6000元的担保费。“当时签合同时,中介人员说,担保公司介入交易的话,有可能3个月就能完成过户了。我急于买房便听从了他的建议,没想到现在都6月份了,对方还没还清房贷,我在6月18号却收到银行通知要开始供楼了,真是想不明白。”

担保公司保函赎楼是指,业主或购房者向某个银行借一笔数额与原贷款余额相当的短期借款,担保公司向短期贷款银行出具担保函,等二手楼过户成功并抵押给新贷款银行(二手房买房者的贷款银行)后,由新贷款银行将买房者的贷款划给短期贷款银行用于偿还短期贷款。

徐先生出示了短信,其大概意思是“某某银行已经放款,麻烦我在6月30日之前把月供款1800元提前存入该银行的还款账号。”徐先生说,自己是第一次买二手房,没想到会遇到这样的事情,“对方的房子还没过户,我就开始供楼,万一到时候对方不卖了,那我岂不是很大风险?”

现金赎楼则手续比较简单,就是由二手房出售方业主自筹资金还给原贷款银行,一般是担保公司提供短期贷款或者民间借贷,利息相对于担保赎楼较高,但是手续简易,时间较快。

“一笔款赎楼”买方要先行供楼

家居装修 3

二手房交易中,业主的房屋大多处于银行抵押状态,而解除抵押是过户交易的前提。东莞装修公司小编了解到,目前,业主大多委托担保公司融资赎楼,担保公司融资赎楼又分为一笔款赎楼和两笔款赎楼两种方式:

现金赎楼面临的几种风险?

一笔款赎楼是指担保公司作为担保人,以买家的名义向买家所抵押的银行贷出一笔款,再将这笔款打到业主房产证所按揭的银行来赎出房产证。“一笔款赎楼”的本质是将业主的赎楼义务转嫁到买方,买方在过户前还没买到房子就要逐月供楼。

有些购房者为了省担保公司赎楼的几千元手续费,想自己现金赎楼,并与业主签一份协议。现金赎楼存在资金风险是显而易见的,这相当于还没买房就已经先付了款,后续交易会存在不确定风险。赎楼完毕之后,业主将对房屋享有完整权利。

两笔款赎楼是指卖方向银行申请以信用为主要担保方式,加上担保公司为其所提供的不可撤销担保为附加担保的短期信用贷款,用于提前还清原贷款,赎出房产证。业主赎楼与买方按揭互不相关。

购房者现金赎楼,至少可能面临以下几方面的风险:一是如果房价出现上涨,业主不积极履行合同的风险;二是业主有债务在身,在已赎楼完毕但未开始交易时,其债权人有权向法院申请查封该套房屋,以此为抵押物要求业主偿还债务。到时候房屋被查封,交易无法进行,购房者已支付的赎楼款也将面临资金风险。

律师事务所邝律师表示,徐先生属于“一笔款赎楼”,该情况下,徐先生需要履行先行供楼的义务。

家居装修 4

签合同要约定交楼时间等细节

专家支招

在一笔款赎楼的情况下,一旦遇到业主毁约,或者交易房产涉及案件纠纷需查封,或者如有些购买者因购房资格问题、相关材料问题等过不了户,那么买方就要在没有拿到房产的情况下,还要履行和银行的按揭贷款合同开始供楼,如此风险较大。

通过现金赎楼的购房者,最好能找业主身边可信赖的亲戚朋友做担保人,并签订相应担保协议,表明如果在赎楼过程中发生意外情况导致无法成交,担保人需要与业主一起承担连带责任。由于法律未限制担保人数量,建议在必要时增加多个担保人共同担保。在选择担保人时,也要注意审核担保人的担保能力,最好选择拥有深户、收入、财产等方面比较稳定的担保人。

那购房者该如何尽可能地保障自己的利益呢?东莞市房地产中介协会常务法律顾问、广东百勤律师事务所律师苏琦如此分析,像徐先生的这种情况,最担心的就是“业主赎楼后、过户前”的这段时间,业主发生债务纠纷导致房屋被查封。

家居装修 5

如果房屋被查封,业主可以就以下四种理由向法院提出异议:买卖合同先于查封、已支付完毕全部房款、支付楼款价位合理、已经占有该物业,即物业已交付买方使用。“尤其是最后一点,已经占有该物业,对买方而言非常有利。”

另外,购房者还需要与业主补签一份协议,内文表明如果由于业主原因导致交易无法进行,业主本人需要承担违约责任,并赔偿相应损失。这一协议无需公证,即具备法律效力,如果中介在场,也可作为见证人在协议上签字。

“买房子谁也不想打官司,市民在买房前,要有预见性地和业主约定一些问题,以免出现问题时候过于被动。买二手房前最好向熟悉二手房交易的人士或律师朋友请教相关问题。”

专家建议购房者最好不要垫资赎楼,通过正规的担保公司赎楼能最大限度化解上述风险。并且提醒在产权登记机关办理过户手续时要办理加快,因为过户的几天时间是被司法机关查封风险最高的时间段。

问题1:赎楼后,如果业主不卖了,徐先生要如何维权?

家居装修 6

律师:双方可以协商解决。协商不成,可提起诉讼。可以选择两种诉讼请求,一是要求对方继续履行合同,办理过户手续。二是要求解除合同,许先生可依据双方签订的买卖合同,追究对方的违约责任,要求赔偿损失。

问题2:一般情况下,担保公司在二手房交易过程中有哪些义务?

律师:担保公司在二手房交易中的义务具体以担

保合同约定的内容为准,但一般作用包括以下:一是贷款申请人和银行之间的桥梁和媒介;二是代为委托律师审查申请人资格,代为委托评估事对申请贷款的房屋进行评估;三是承担阶段性担保责任;四是银行要求的其他担保责任。

买二手房找担保公司要注意啥?看完东莞装修公司小编分享的这些您都明白了吗?

发表评论